每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海
幾乎所有城市地鐵上蓋的土地都是最值錢的。怎樣擁有地鐵上蓋的土地？綠地的答案是自己建地鐵。
7月21日，綠地集團(tuán)(以下簡稱綠地)與申通地鐵、上海建工等企業(yè)簽署合作協(xié)議，由綠地牽頭組成聯(lián)合體在全國多個城市開展地鐵投資開發(fā)業(yè)務(wù)，成立“綠地地鐵投資發(fā)展公司”。綠地同時(shí)在地鐵上蓋一類項(xiàng)目中占得先機(jī)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，地鐵建設(shè)成本高達(dá)每公里10億元以上。面對資金壓力，地方政府嘗試引入社會資本，正在沖刺A股整體上市的綠地以資金實(shí)力和規(guī)模勝出。
在保障房和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，不難發(fā)現(xiàn)地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，對于緩解久拖不決的地方債難題有所幫助。
綠地用意：獲得地鐵沿線地塊
綠地牽頭新成立的公司未來還將承擔(dān)地鐵周邊區(qū)域的開發(fā)。綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良表示，這是綠地在嘗試主業(yè)之外的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。此次各方合作的方式被總結(jié)為 “BT投資模式”(即建設(shè)-移交模式)，由綠地牽頭建設(shè)，并在將來移交給政府。
據(jù)了解，聯(lián)合體將很快在全國多個城市展開對地鐵的投資建設(shè)，并在這些地鐵區(qū)域的開發(fā)中充當(dāng)主角。聯(lián)合體需要先行承擔(dān)工程資金投入、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)以及設(shè)備運(yùn)營等任務(wù)，并由政府相關(guān)部門直接或委托監(jiān)管，工程竣工后，有關(guān)權(quán)利按不同情況由政府部門以多種方式進(jìn)行贖回。
消息一出，各方關(guān)注的焦點(diǎn)是地鐵周邊的地塊。這一合作的敲定，意味著綠地即刻擁有了國內(nèi)多個城市的優(yōu)質(zhì)地塊。地鐵上蓋、地鐵沿線的項(xiàng)目一向是房企競爭最激烈的領(lǐng)域。
綠地集團(tuán)披露，上述地鐵投資業(yè)務(wù)，將在實(shí)際項(xiàng)目層面大力推進(jìn)，目前正就全國多個城市加快市場調(diào)研及前期考察，年內(nèi)將確立首批投資項(xiàng)目。
據(jù)悉，這一模式在深圳、廣州已有先例，也被稱為“軌道工程+區(qū)域功能”整體開發(fā)模式。對于此次合作，綠地方面透露，將先期介入?yún)⑴c地鐵沿線區(qū)域的綜合功能開發(fā)，打造具備商業(yè)、辦公和酒店等功能于一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務(wù)設(shè)施。
此次綠地聯(lián)合體參與者多為國資背景，為國內(nèi)建筑、軌道開發(fā)運(yùn)營、隧道建設(shè)等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，擁有設(shè)計(jì)、施工、開發(fā)等方面經(jīng)驗(yàn)。
綠地新的“吸金器”？
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，地鐵開發(fā)牽涉到的資金量是驚人的，目前的水平是每公里地鐵成本10億元以上，最高的能達(dá)到17億～18億元。綠地這一計(jì)劃面向全國多個城市的地鐵建設(shè)，耗資規(guī)模可想而知。但對綠地來說，這樣的投入是值得的，地鐵一旦建成，周邊地塊的升值空間是巨大的。
高緯環(huán)球研究部經(jīng)理陳妍斐告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，企業(yè)如果可以獲得地鐵站附近的地塊或項(xiàng)目，在地鐵建成前就會受到積極影響，不到地鐵通車就會有不錯的價(jià)格和客戶。地鐵站附近的寫字樓因?yàn)閱T工上班更方便，寫字樓自然受到企業(yè)的青睞，招租更容易。
由此可見，綠地即將展開的是一項(xiàng)耗資龐大、周期漫長，并將在較長時(shí)期內(nèi)受益的計(jì)劃，眼下需要為之籌措資金。
對此，綠地表示，2012年“綠地香港控股”已在香港成功上市，而母公司在A股的整體上市計(jì)劃目前正在推進(jìn)。融資平臺將發(fā)揮作用。此外，綠地已將金融產(chǎn)業(yè)作為次支柱產(chǎn)業(yè)，已獲國家發(fā)改委批準(zhǔn)上市發(fā)行20億元企業(yè)債券，并在港成功以較低成本發(fā)行10億美元高級票據(jù)。
第一太平戴維斯中國董事長劉德?lián)P認(rèn)為，資金不是影響這一計(jì)劃的問題，原因在于這一協(xié)議含金量高，從東南亞國家和香港的先例來看，地鐵上蓋的物業(yè)可謂無往不利。綠地此次一舉敲定之后，不用經(jīng)歷招牌掛就能獲得大量優(yōu)質(zhì)土地。不論是資本還是合作伙伴，都會想方設(shè)法參與。
社會資本流入基建領(lǐng)域
對于此次合作，綠地方面表示，這一模式將減輕政府的資金壓力，同時(shí)帶動地鐵沿線的開發(fā)，乃至區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長，是一種共贏的模式。
地方政府的資金壓力近年來持續(xù)引發(fā)擔(dān)憂。審計(jì)署公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)約11萬億元。有媒體測算，按照上述償債比例，今年地方政府需償還債務(wù)或?yàn)?.4萬億元。
今年4月，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定在基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域推出一批鼓勵社會資本參與的項(xiàng)目，面向社會公開招標(biāo)，鼓勵和吸引社會資本以合資、獨(dú)資、特許經(jīng)營等方式參與建設(shè)營運(yùn)。
北京、杭州、江西、安徽以及陜西等多個省市均先后制定實(shí)施方案并確定一批示范先行項(xiàng)目。綠地等大型房企作為社會資本進(jìn)入，能夠避免地方政府再度為地鐵建設(shè)舉債。
李戰(zhàn)軍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都是靠地方政府發(fā)債或建融資平臺來籌集資金。各方近年來關(guān)注的焦點(diǎn)集中在政府的還債壓力，但更值得重視的是政府的融資能力，是否還能發(fā)債，能發(fā)多少債。