劉正山
按照一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的說法，俄羅斯是“華盛頓共識(shí)”的典型受害者。所謂“華盛頓共識(shí)”，是以國有企業(yè)私有化、貿(mào)易自由化、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定化、嚴(yán)格財(cái)政貨幣紀(jì)律為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，亦被稱為“休克療法”。1992年1月，俄羅斯以全面放開價(jià)格為起點(diǎn)，推行“華盛頓共識(shí)”。這場自由化運(yùn)動(dòng)，給俄羅斯帶來累累傷痕，包括給俄羅斯帶來了房地產(chǎn)泡沫。特別是進(jìn)入21世紀(jì)，俄羅斯房價(jià)迅猛飆升。2000年～2005年間，房價(jià)上漲了253%。2006年俄羅斯房價(jià)上漲了53.8%，而首都莫斯科的房價(jià)上漲了93.8%。
俄羅斯房價(jià)居高不下，讓普通俄羅斯人難以承受。有統(tǒng)計(jì)表明，艱苦的住房條件已經(jīng)與酗酒、吸毒一起并列成為導(dǎo)致俄羅斯人婚姻破裂的三大主要原因。2007年初，全俄社會(huì)輿論研究中心一項(xiàng)社會(huì)調(diào)查的結(jié)果顯示，有60%的俄羅斯人表示“急需住宅”。據(jù)俄羅斯衛(wèi)生與社會(huì)發(fā)展部2007年7月13日提供的資料顯示，俄羅斯人目前的平均月工資水平是500美元，而2006年僅為394.7美元。照這樣計(jì)算，一個(gè)人一生即使不吃不喝恐怕也不夠買房。
房地產(chǎn)法短時(shí)期內(nèi)加劇了供需矛盾
俄羅斯房價(jià)高漲，很大程度上歸因于“休克療法”。當(dāng)初，俄羅斯的“改革”是比較倉促的，直到進(jìn)入21世紀(jì)，依然沒有建立房地產(chǎn)法規(guī)體系，使房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)育一度較為混亂。為了改變這一局面，俄羅斯國家杜馬2005年通過了《房地產(chǎn)法》。這項(xiàng)法律規(guī)定，從當(dāng)年4月1日起俄羅斯所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批準(zhǔn)的房屋建設(shè)方案后，才可與消費(fèi)者鑒定房屋銷售合同。另外，開發(fā)商必須承擔(dān)房屋建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)法律還對(duì)開發(fā)商的認(rèn)證資格進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定：開發(fā)商如逾期不交房，單方修改或違反合同將被處以重罰：一旦今后建成的房子與合同不符，消費(fèi)者有權(quán)退房并要求賠償。
《房地產(chǎn)法》本身是非常值得肯定的，但它推出之后，在短時(shí)期內(nèi)加劇了房地產(chǎn)的供需矛盾。調(diào)查表明：在該項(xiàng)法律出臺(tái)之前，俄羅斯20%的商品房在建造之初并沒有任何許可證，往往是提前出售和申請(qǐng)審批手續(xù)同步進(jìn)行的。但是新法律出臺(tái)后，這種未獲國家批準(zhǔn)即自行預(yù)售房屋的行為就成為違法行為了。因此，新法律的實(shí)施促使許多在建商品房項(xiàng)目推遲上市，而計(jì)劃建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目又被暫時(shí)擱置。統(tǒng)計(jì)表明：俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)與該項(xiàng)新法律出臺(tái)前相比，新房供應(yīng)量下降了近30%。
另據(jù)俄羅斯政府的估計(jì)數(shù)據(jù)，全俄住宅短缺量高達(dá)17億平方米，以當(dāng)前的建筑速度來看，需要花費(fèi)16年的時(shí)間來補(bǔ)上缺口。
市場缺乏規(guī)范和監(jiān)管加劇住房問題
在住房供求問題嚴(yán)重的情況下，由于市場缺乏規(guī)范和監(jiān)管，存在三種因素，進(jìn)一步加劇了住房問題：（1）外匯管制放松，導(dǎo)致熱錢流入，投機(jī)炒房，抬高價(jià)格。從2005年開始，俄羅斯外資流入的速度和規(guī)模出現(xiàn)跳躍式增長。2004年每季度資金流入量約為70億美元，而2005年每季度資金流入量達(dá)到180億美元。在俄羅斯住房市場上，至少30%的住房交易目的是資本投資，結(jié)果導(dǎo)致房價(jià)迅速上漲。
（2）開發(fā)商壟斷市場，抬高房價(jià)。在俄羅斯，如果遵照正常程序，開發(fā)商從開始辦理手續(xù)批文到拿到施工許可至少要花費(fèi)3年半；接下來，接通電、水、氣、熱也得一兩年；開發(fā)商大都依賴銀行貸款，如果樓盤遲遲不竣工，高額利息和其他費(fèi)用就被轉(zhuǎn)嫁給購房者；再加上建筑材料價(jià)格漲價(jià)和通貨膨脹，購房者都要一并埋單。
（3）土地分配不合理。在2005年10月1日之前，莫斯科從未進(jìn)行了建房用地公開招標(biāo)活動(dòng)，結(jié)果出現(xiàn)地方壟斷現(xiàn)象，許多建房用地被與權(quán)力機(jī)構(gòu)關(guān)系密切的公司獲得。聯(lián)邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫承認(rèn)，俄羅斯在住房用地劃撥領(lǐng)域違規(guī)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，官商勾結(jié)進(jìn)行非法交易的情況時(shí)有發(fā)生。