喬磊

　　與國內，房地產物業稅還是一個沒有開征的新稅種，什么時候開征，怎樣征收還不是十分清楚。在美國房地產物業稅已經征收了幾十年，并且已經成為了地方政府主要的財政收入來源。

　　美國房地產物業稅(Property Taxes，美國人統稱為房地產稅，本文專指民用住宅的房地產稅)不屬于聯邦政府征收的稅種，而是由州以下政府所征收的稅，該種稅是市、縣和學區財政收入的主要來源之一。從居民的角度看，房地產物業稅是在住宅上僅次于房屋貸款的第二大支出。而由于房地產物業稅屬于地方稅種的緣故，各州、各縣、各市征收的房地產物業稅稅率就會有很大差異，同樣是擁有價值30萬美元的房子，在美國東部地區，一年要繳納的房地產物業稅可能會高達8000美元，在南部地區可能只要1000美元。

　　物業稅是地方財政主要收入

　　房地產物業稅是美國縣、市等地方政府的主要財政來源，也是地方政府征收的最主要稅種。不過從1977年至2007年，美國地方政府征收的房地產物業稅在稅收中的比例有所下降，20年來大約下降了近10%。1977年美國全國地方政府征收的房地產物業稅約占其稅收的80.5%，1982年為76.1%，1987年為73.6%，1992年為75.6%，1997年為73.4%，2002年為72.9%，2004年為73.1%，2005年為72.4%，2006年為71.7%，2007年為71.4%。

　　雖然從1977年至2007年，美國地方政府征收的房地產物業稅在稅收中的比例有所下降，但地方政府征收的房地產物業稅總額卻不斷大幅攀升，20年中增長了5倍多。1977年，美國50個州征收的房地產物業稅總額為625億美元，1982年為820億美元，1987年為1212億美元，1992年為1803億美元，1997年為2188億美元，2002年為2791億美元，2004年為3179億美元，2005年為3559億美元，2006年為3591億美元，2007年為3831億美元。

　　2009年美國經濟不景氣，個人的收入比2008年下降了4.7%，而家庭消費也隨之減少，因此導致政府的銷售稅下降了2.8%。雖然美國房地產市場處于蕭條狀態，但不少州的地方政府為彌補財政赤字，只能提高房地產物業稅的稅率。根據美國人口普查局的統計數據，2009年第四季度美國各州和地方政府收繳的房地產物業稅總額為1700億美元，比2008年同期增加了5.8%。

　　美國房地產物業稅征收情況一覽表   

　　年份    房地產稅總額(億美元)    占全部稅收比重(%)

　　1977    625    80.5

　　1982    820    76.1

　　1987    1212    73.6

　　1992    1803    75.6

　　1997    2188    73.4

　　2002    2791    72.9

　　2004    3179    73.1

　　2005    3559    72.4

　　2006    3591    71.7

　　2007    3831    71.4

　　美國房地產物業稅被稱之為沽定價值(即公平市價)的稅種，即使一個社區的房地產物業稅稅率相同，屋主也會因為每一幢住宅其占地面積不同、房屋的裝修程度不同而繳納不同數額的物業稅。物業稅的計算主要是以房地產的價值乘以物業稅稅率而來，居民每年分兩次繳納。房地產的價值主要包括兩個方面，一是房屋本身的價值(主要依據購買時的價值、裝修增加值和市場增值)，二是土地的價值。所以一個社區同樣是300平方米的住宅，因占用土地面積不同，屋主每年繳納的房地產物業稅也會不同。   

　　物業稅稅率有多高

　　房地產物業稅稅率的制定主要依據政府預算和支出的情況來征收，首先是看縣、市每年社區服務的支出需要多少以及學區中小學的花費要多少，然后再看政府征收的銷售稅等其他稅收有多少，政府的支出減去這些稅收，還差多少，那就要由房地產物業稅來堵窟窿了。政府會根據需要征收的物業稅總額和當地房地產的市場價值來決定物業稅稅率。

　　房地產物業稅是一種從價稅，也就是依據住宅的價值而征收的稅，它不同于個人所得稅和銷售稅，不會依據一個人收入和消費多少來征稅，而是根據一個人擁有多少的房地產價值來征稅。只要一個人擁有房地產，他的一生就必須年年為此繳稅，除非他不再擁有自己的房地產。

　　如果一個人擁有市場價值100萬美元的獨立住宅，他是否要按照100萬美元來繳納房地產物業稅呢？不是的，各地房地產沽值都會設定一個價值比，如房地產市場價值5%、15%、30%、40%的房地產征稅值。如果房地產征稅值是15%，100萬美元的住宅就按15萬美元的價值來征稅。而決定一地居民要交多少房地產物業稅的關鍵因素就看物業稅稅率，如果物業稅稅率是2%，那么擁有價值100萬美元的這位居民每年要繳納的物業稅為3000美元(150000× 2%)。

　　以佐治亞州為例，一幢住宅的沽定價值為10萬美元，該州取沽定價值40%也就是40000美元作為征稅的基數，去掉州2000美元和地方政府4000美元的免稅額，再乘以厘計稅率，佐治亞州的厘計稅率為3%。厘計稅率的決定是每年依據縣、市和學區的財政預算來決定，政府需要花錢多，就得多收稅，房地產物業稅的厘計稅率就會高，反之就會低。所以一幢10萬美元的住宅在佐治亞州每年業主要繳納的物業稅為：(40000 - 2000 - 4000) ×3%= 1020美元，占住宅價值的1.02%。

　　2009年紐約的房地產市場價值約為8000億美元，而房地產的征稅值為1400億美元。2010年，紐約的房地產的征稅值僅為房地產市場價值的4.4%，也就是說，一幢市場價值40萬美元的住宅，只需要按17600美元來征收房地產物業稅。為什么會是這樣，這主要是保護房屋擁有者的利益，也讓更多的居民能夠擁有自己的住宅。否則，房地產物業稅過高，相形之下就會降低民眾的購屋能力。從這個角度講，征收高額的房地產物業稅會限制民眾購屋的欲望，至于能否壓低房價還要看整個房地產的走勢和民眾的收入及消費能力。

　　美國50州的房地產物業稅稅率

　　州    平均稅率%    州    平均稅率%

　　美國    1.38    密西西比    1.44

　　阿拉斯加    1.80    蒙大納    1.65

　　阿拉巴馬    0.65    北卡羅來納    1.10

　　阿肯色    0.88    北達科塔    1.84

　　亞利桑那    1.21    內布拉斯加    2.15

　　加利福尼亞    0.68    新罕布什爾    2.21

　　科羅拉多    1.08    新澤西    1.78

　　康涅狄格    1.72    新墨西哥    0.72

　　哥侖比亞特區    1.31    內華達    0.83

　　特拉華    0.68    紐約    1.76

　　佛羅里達    1.20    俄亥俄    1.81

　　佐治亞    1.52    奧克拉荷馬    1.03

　　夏威夷    0.40    俄勒岡    1.22

　　愛荷華    2.15    賓西法尼亞    1.70

　　愛達荷    1.42    羅得島    1.52

　　伊利諾斯    1.79    南卡羅來納    1.38

　　印第安那    2.12    南達科塔    1.96

　　堪薩斯    2.09    田納西    1.07

　　肯塔基    0.96    德克薩斯    2.57

　　路易斯安那    1.02    猶他    1.31

　　馬薩諸塞    1.07    弗吉尼亞    1.12

　　馬里蘭    1.06    佛蒙特    2.06

　　緬因    1.75    華盛頓    1.13

　　密歇根    1.91    威斯康星    2.09

　　明尼蘇達    1.27    西弗吉尼亞    0.95

　　密蘇里    1.42    懷俄明    2.18

　　房價高低與物業稅未必成正比

　　對于美國大多數擁有自己住宅的民眾而言，房地產市場的泡沫破裂不僅使房屋價值下跌，而且也未能減輕繳納房地產物業稅的負擔。當房屋價值因為法拍屋大增、信用緊縮、缺乏買家等因素持續下降之時，對許多屋主來說，房地產物業稅卻仍然出現上漲的趨勢。這里的原因在于，美國的房地產物業稅不是遏制房價的杠桿，而是地方政府解決財政收入不足的手段。

　　理論上講，當房價不斷下降，每年按照稅率征收的物業稅也會跟著減少。然而在現實中，經濟的不景氣也沖擊政府的財政收入，民眾勒緊褲腰帶、減少消費，隨之而來的是政府銷售稅等主要稅收大幅減少。但政府的開支卻難以縮減，一旦地方政府需要稅收支付當地一切建設，包括學校、圖書館以及警察、消防隊和救護服務等，此時政府就會提高地方的物業稅稅率，彌補預算上的赤字。例如，紐約和新澤西州是全美房地產物業稅最高的地區，這些地區的物業稅高并不僅僅是因為當地的房地產價值高，而是政府對房地產業采取了高稅的政策。

　　各州征收物業稅政策不同

　　各州各城市因經濟狀況不同，對房地產物業稅的征收政策上明顯不同。2009年，紐約市的房地產物業稅收入是144億美元，占市政府稅收的41%。政府預算辦公室評估2010年個人所得稅的收入將會下降22%，商業所得稅收入將會下降23%，因此政府只能提高征收房地產物業稅的幅度，預計2010年紐約市征收的房地產物業稅將達158億美元，占市政府所有稅收的47%。

　　賓夕法尼亞州州長蘭德爾今年初宣布，由于州政府在賭場的收入超過7億美元，所以要為全州的居民減低房地產物業稅負擔，2009年賓州270萬戶家庭將成為政府降低房地產物業稅的受益者，幾年來該州為居民減少的房地產物業稅總額達到24億美元。反之，如果政府不降低物業稅，民眾就要從腰包里掏出24億美元用于政府的各項支出。

　　加州的房地產市場是除了紐約之外美國最高的地區，但加州的房地產物業稅卻比紐約低很多，這是為什么？原來1978年民眾投票通過13號提案，嚴格限制政府加重對民眾房地產物業稅的負擔，政府征收的房地產物業稅稅率因通貨膨脹因素每年上漲不能超過2%，或是按現實市場價值，兩者取其低值來征收房地產物業稅。加州的莫林縣居民家庭的中位年收入是88101美元，獨立住宅的中位價值是912100美元，而居民每年要繳納的房地產物業稅中位金額僅為5233美元，同樣情形在加州其他的富裕縣也是一樣，圣塔克拉拉縣居民每年要繳納的房地產物業稅中位金額為4437美元，圣梅提歐縣居民每年要繳納的房地產物業稅中位金額為4208美元。

　　美國房地產業受次貸風暴沖擊，房屋價格大幅下跌。各州對房地產減值后如何征收物業稅作法不一。加州的房價雖高，但令居民感到一些欣慰的是房地產物業稅還算能夠令人接受。這主要是加州居民早在30年前就投票決定限制政府任意提高物業稅稅率并對下滑的房地產價值給予及時調整。1978年加州通過8號提案，對居民房屋市場價值下滑的住宅給予臨時性價值減低，縣政府需對這樣的住宅每年進行登記。

　　2009-2010年，洛杉磯縣房地產沽值辦公室對473000幢獨立住宅進行評估，結果有333870 幢獨立住宅的市場價值被調低。這些住宅平均被調低市場價值12萬美元，而屋主平均因此可以少繳納的物業稅為1300美元。

　　物業稅都用在什么地方

　　地方政府征收的物業稅會到哪里去呢？又會用在什么地方呢？在佐治亞州，征收上來的房地產物業稅縣政府得到33.3%，學區得到65.8%，州政府得到0.8%。

　　縣政府征收上來的房地產物業稅主要用于為民眾提供的公共服務支出，這些服務包括：法院系統(高等法院、地方法院、青少年法院)、警局和監獄、公立中小學、緊急事務管理、公共衛生醫療服務(公共健康和疾病控制、環境衛生、心理健康服務、弱智服務、貧困人口醫療建保、無家可歸者喪葬)、驗尸官、公共資助和家庭服務、人口狀況記錄(出生和死亡證明、結婚證書)、選民登記和選舉。

　　而城市等地方政府征收上來的房地產物業稅更多地用于與民眾生活密切相關的公共服務，這包括：城市街道修建和維護、911緊急電話服務、消防、供水服務、廢物管理、公共醫院、公共圖書館、公園和休閑場所、公共運輸系統等。

　　下面再看看華盛頓州的例子。2009年，華盛頓州征收的房地產物業稅總額為86億美元，其中有18億美元用于公立大學、28億美元用于中小學，總計為46億美元，占房地產物業稅總額54%。14.3億美元用于縣政府經費，占房地產物業稅總額16.6%。11.6億美元用于市、鎮政府經費，占房地產物業稅總額13.4%。13.7億用于政府各個部門經費，占房地產物業稅總額15.9%。這些部門包括：消防、圖書館、醫院、緊急救護、港口、公園等。

　　房地產物業稅是地方政府機構所需經費的主要來源，在華盛頓州共有1842個部門要依賴房地產物業稅來維持運作。當然這些部門主要是為民眾提供服務或是市政建設，某種意義上說這也是取之于民用之于民。例如，公路、公用事業、學校、圖書館、供水、供電、煤氣、下水道、垃圾處理、交通運輸、疾病防治、港口、渡輪、機場等等。