目前房地產(chǎn)市場(chǎng)非常活躍。在房屋交易過(guò)程中，“買賣不成，反惹官司”的情況是令買賣雙方最頭痛的事情。為了減少房屋交易糾紛，本報(bào)邀請(qǐng)陜西靜遠(yuǎn)新言律師事務(wù)所蔣欽紅律師針對(duì)一些真實(shí)的典型案例作出法律解析與風(fēng)險(xiǎn)提示。
案例一逾期交房糾紛
案情簡(jiǎn)介：市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時(shí)，開(kāi)發(fā)公司卻無(wú)法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。
法律分析：原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實(shí)意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)、房屋的交付條件、逾期交房所要承擔(dān)的法律責(zé)任等都有約定，故開(kāi)發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房的法律責(zé)任。
律師提示：對(duì)于商品房(建筑工程)的交付條件，我國(guó)多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都有相應(yīng)的規(guī)定。根據(jù)法律、行政法規(guī)以及《商品房買賣合同》的約定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房。
案例二“漲”出來(lái)的毀約
案情簡(jiǎn)介：王先生通過(guò)中介公司欲將一53平方米房屋賣掉。李先生看中該房，當(dāng)即繳納定金2萬(wàn)元。隨后三方簽了房屋居間買賣合同，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)等。但因房?jī)r(jià)快速上漲，該房屋漲了近10萬(wàn)元。在房屋交付之前，王先生產(chǎn)生毀約念頭，讓其愛(ài)人找到中介，表示王先生未取得其同意而擅自將夫妻共有房屋賣掉，故合同無(wú)效。
法律分析：《民法通則》及《物權(quán)法》都規(guī)定了善意取得制度，善意取得，是指無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)占有人，在不法將其占有的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即依法取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，原財(cái)產(chǎn)所有人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)的制度。即若買房人在購(gòu)買該房屋時(shí)是善意的，且支付了合理價(jià)錢，并已完成房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的，則應(yīng)保護(hù)善意買房人的權(quán)益。本案中，李先生的行為應(yīng)屬于善意取得。
律師提示：為防范惡意違約行為，律師建議當(dāng)事人在簽訂合同前應(yīng)嚴(yán)格審查對(duì)方提供的身份證明、婚姻證明、房產(chǎn)證明及個(gè)人是否有權(quán)處分共同財(cái)產(chǎn)的證明等原始法律文件，從源頭堵住法律漏洞。并可以在合同中加大對(duì)單方毀約的懲罰力度，以增加違約成本。
案例三“定金”與“訂金”
案情簡(jiǎn)介：一家開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的某樓盤于2010年便開(kāi)始進(jìn)行推廣。開(kāi)發(fā)商同購(gòu)房者簽訂預(yù)訂協(xié)議，收取定金，并承諾小區(qū)房屋每平方米售價(jià)將在3800元左右。然而該項(xiàng)目工程時(shí)停時(shí)動(dòng)，一直到2011年初才達(dá)到預(yù)售條件，并且每平方米售價(jià)增加了600元，而2011年上半年同等地段均價(jià)也只有4100元／平方米左右。
法律分析：預(yù)訂協(xié)議也是合同，如果其中標(biāo)明買賣雙方、房號(hào)、價(jià)格和違約責(zé)任等實(shí)質(zhì)性要件，開(kāi)發(fā)商就必須履約，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。
律師提示：購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意，“訂金”和“定金”一字之差，卻有很大差別，訂金屬于預(yù)付款的性質(zhì)，違約只需退還即可；定金是已確定商品成交，收取方違約應(yīng)退還雙倍定金，支付方違約無(wú)權(quán)索回定金。在簽訂預(yù)訂協(xié)議時(shí)，要防止開(kāi)發(fā)商在開(kāi)具票據(jù)時(shí)耍花招，將“定”字寫成“訂”字。
案例四房子到手戶口懸著
案情簡(jiǎn)介：田先生通過(guò)中介購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”一套。合同約定，賣房人李先生應(yīng)在交付房屋前將戶口遷走。雙方在中介幫助下順利辦理過(guò)戶手續(xù)，但交房時(shí)李先生一家戶口沒(méi)有遷走。一等就是半年多，田先生的孩子馬上要入學(xué)了，戶口還是遷不過(guò)來(lái)。